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  • ¿SON JUSTOS LOS HONORARIOS QUE RECIBEN LOS VALUADORES?

    Publicado el: 15-Ene-15

    Por Ing. José de Jesús Orenday Carrilo
    Maestro en Valuación; Profesor de la Universidad Autónoma
    de Aguascalientes; Socio fundador del Colegio de Valuadores
    del Estado de Aguascalientes, actualmente ex Presidente;
    Comisario de la Federación de Colegios de Valuadores A. C.

    PLANTEAMIENTO DEL CASO
    Abordar este tema es obligado en virtud de que a
    últimas fechas es muy comentado en varios
    espacios (reuniones de colegios de valuadores,
    congresos nacionales, foros, paneles, etc.) y la
    mayoría de las veces los valuadores profesionales se
    quejan de los honorarios tan bajos que, en
    ocasiones reciben por el pago de su trabajo, sobre
    todo cuando lo que se está valuando asume un valor
    comercial bajo y en ocasiones son muchos los
    requisitos que debe cumplir el avalúo y muy
    frecuentemente mucha la tramitología que hay que
    llevar a cabo.
    Por lo anterior, me parece que es un tema de la más
    alta prioridad e importancia el poder abordarlo,
    sobre todo ponerlo en la mesa de la discusión a
    nivel nacional, tal y como lo hicimos varios
    compañeros en la sede del Colegio de Valuadores
    del Estado de Aguascalientes, en fecha reciente.
    Seguramente que al leer estos párrafos, muchos de
    los valuadores coincidirán conmigo en el sentido de
    que el valuador deberá ser reivindicado en cuanto a
    sus honorarios, deberá ser mejor pagado, lo que
    seguramente repercutirá en un servicio de mayor
    calidad.
    PREPARACIÓN ACADÉMICA DE UN
    VALUADOR PROFESIONAL
    Sabemos que en algunos países, los valuadores o
    tasadores, (como se les llama en varios lugares), no
    cuentan con la preparación académica a nivel de
    posgrado que se tiene en México, sin embargo
    cuentan con otras herramientas que les ayudan a
    hacer bien su trabajo. En México la valuación por
    muchos años se llevó a cabo por Ingenieros Civiles
    y Arquitectos solamente con nivel de licenciatura y
    en muchos de los casos se preparaban de forma
    autodidacta, y en la práctica, seguramente
    cometiendo errores al principio de su ejercicio; sin
    embargo, poco a poco la actividad valuatoria se fue
    profesionalizando a través de cursos que las
    agrupaciones de valuadores ofrecían a sus
    agremiados, hasta llegar al día de hoy, donde más de
    30 universidades entre públicas y privadas del país
    ofrecen especialidades y maestrías en Valuación,
    con lo cual los egresados una vez que se incorporan
    al mercado laboral y después de un tiempo de
    ejercicio profesional, seguramente podrán brindar
    servicios valuatorios de calidad en beneficio de la
    sociedad.
    METODOLOGÍA PARA ELABORAR UN
    AVALÚO
    Voy a referirme en este artículo a la metodología
    que se sigue para llevar a cabo el avalúo de un
    inmueble, con el propósito de recordar todo el
    proceso que tiene que llevar a cabo un valuador
    para elaborar un avalúo. Antes de llevar a cabo un
    avalúo, es necesario contar como mínimo con la
    siguiente documentación:
    1. Escritura de propiedad
    2. Boleta del predial
    3. Boleta de la cuenta de agua
    4. Plano arquitectónico (si tiene construcciones)
    5. Dependiendo del caso, se podrá conocer sobre
    los Planes y Programas de Desarrollo Urbano,
    Información Cartográfica digital, etc.
    Posteriormente el Valuador se constituye en el
    inmueble para conocer un número importante de
    variables, a través de la inspección ocular, siendo
    estos elementos los que finalmente van a repercutir
    directamente en el valor al inmueble; por ejemplo
    se conocerá la zona, ubicación, vías de acceso y su
    importancia, topografía, forma del terreno,
    construcciones existentes, proyecto, estado de
    conservación, tipos de construcción apreciados,
    instalaciones especiales, elementos accesorios y
    obras complementarias, presencia de fallas
    geológicas, afectaciones y restricciones, etc.,
    levantando además las imágenes fotográficas que
    sean necesarias, del inmueble y de los comparables
    utilizados y si el avalúo es para INFONAVIT y
    FOVISSSTE, además se deben agregar imágenes de
    las ecotecnologías con que cuente la vivienda.
    Es recomendable que el valuador se haga
    acompañar de personal de su confianza para que
    lo apoye en la obtención de esa información, tal
    es el caso de aquellos inmuebles alejados de las
    manchas urbanas; los que cuentan con varios
    tipos de construcción, los que no tienen plano
    arquitectónico, etc. por lo que el auxiliar podrá
    apoyar en el levantamiento de medidas y
    superficies, toma de fotografías, etc.; con lo cual
    el valuador proyecta mayor profesionalismo en
    su actividad.
    Ya en la oficina el valuador deberá llevar a cabo la
    investigación de mercado, sobre los comprables
    que haya seleccionado, captura de información
    en los formatos de acuerdo al tipo de avalúo de
    que se trate, envío de borrador para validación
    por parte del controlador, impresión y envío del
    documento en físico.
    A raíz de los comentarios surgidos
    por varios compañeros, en el
    sentido de que se debe
    profesionalizar el pago a los
    valuadores, en fecha reciente, el
    Colegio de Valuadores del estado
    de Aguascalientes, realizó un
    ejercicio para calcular el costo
    mínimo de un avalúo para una casa económica,
    donde se consideraron todos los elementos que
    intervienen en la realización del avalúo, llegando
    a la conclusión que el costo rebasa los $1,200.00
    (UN MIL DOSCIENTOS PESOS 00/100 M.N.)
    ¿PARA QUIÉN TRABAJA UN VALUADOR?
    Los valuadores prestan sus servicios
    profesionales, entre otros, para:
    1. Instituciones financieras (bancos)#
    2. Instituciones de orden gubernamental como el
    INFONAVIT, INDAABIN, etc.
    3. Gobierno federal, como la Secretaría de Hacienda
    y Crédito Público, Secretaría de la Reforma
    Agraria, y otras.
    4. El poder Judicial de la Federación y los Tribunales
    Superiores de Justicia de los Estados.
    5. Los gobiernos de los estados y/o municipios, para
    fines diversos
    6. Trámites de fianzas y seguros.
    7. Particulares con fines de compraventa, y/o
    empresas para actualizar sus activos y otros.
    Naturalmente que hay otras instancias donde el
    valuador puede prestar sus servicios, pero
    refiriéndonos solamente a los casos anteriores,
    considero que un volumen importante de avalúos
    son dirigidos a instituciones, y los honorarios
    que reciben los valuadores como pago de sus
    servicios, están perfectamente establecidos por
    esas instituciones, y el valuador no puede de
    forma individual ni colectivamente solicitar
    mejores dividendos por sus
    servicios.
    El segundo ámbito de
    desarrollo del trabajo valuatorio
    comprende un volumen más
    reducido, siendo aquéllos
    solicitados por particulares,
    empresas, afianzadoras,
    dependencias de gobierno, etc., donde al
    valuador establece aparentemente de forma libre
    sus honorarios por el trabajo realizado; sin
    embargo, la realidad es que en muchos casos los
    honorarios son regateados por quien solicita el
    avalúo, argumentando mil cosas o bien los
    mismos valuadores, orillados probablemente por
    la difícil situación económica ofrecen sus
    servicios por un raquítico pago de honorarios, en
    perjuicio de la actividad valuatoria en general.
    CONSIDERACIONES
    Por lo antes expuesto, lo cierto es que de una o
    de otra forma, en la mayoría de los casos, los
    valuadores profesionales se encuentran limitados
    para poder defender un pago justo por los
    servicios prestados, ya que si nos referimos al
    primer caso no pueden de forma
    individual ni en grupo demandar un
    mejor pago a las instituciones a las cuales
    prestan sus servicios, porque esas
    instituciones cuentan con aranceles
    establecidos y los valuadores muchas
    veces reciben porcentajes muy bajos de
    lo que la institución cobra al cliente.
    Respecto del segundo caso, donde
    aparentemente tienen la libertad de
    establecer sus propios honorarios en
    avalúos que son para particulares, sucede
    que no hay homogeneidad entre lo que
    cobran los valuadores de la región y
    muchas veces se ven obligados a cobrar
    menos, porque existe una competencia
    desleal con sus mismos compañeros
    valuadores, por lo que el valuador cobra
    menos o se queda fuera del mercado.
    CONCLUSION
    Por lo anterior, propongo:
    1. Para el caso donde los valuadores
    prestan sus servicios a instituciones
    financieras, INFONAVIT,
    INDAABIN, etc., las agrupaciones
    de valuadores reconocidas a nivel
    nacional, como la Federación de
    Colegios de Valuadores A. C.
    (FECOVAL), podrían intervenir a
    nombre de los agremiados para llevar
    a cabo pláticas con los directivos de
    las instituciones para lograr acuerdos
    que contribuyan a mejorar la
    retribución económica por sus
    servicios; no dudo que ya hayan
    iniciado el diálogo, porque sé que los
    directivos de FECOVAL son
    personas comprometidas con los
    valuadores, pero los invito a continuar
    adelante en la búsqueda de un mejor
    posicionamiento para el valuador.
    2. En el caso del ejercicio libre de la
    profesión, es decir, donde hay cierta
    libertad para el cobro de honorarios,
    mi propuesta es que los Presidentes
    de los Colegios pongan en la mesa de
    la discusión este tema, para que
    establezcan acuerdos con los socios
    de esos colegios en el sentido de
    respetar un cobro mínimo por los
    servicios que prestan. Cuando en una
    entidad exista más de un colegio, se
    recomienda platicar con los directivos
    de los otros colegios para apoyar la
    propuesta, ya que al final los
    resultados serán benéficos para todos.


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