Por Ing. José de Jesús Orenday Carrilo
Maestro en Valuación; Profesor de la Universidad Autónoma
de Aguascalientes; Socio fundador del Colegio de Valuadores
del Estado de Aguascalientes, actualmente ex Presidente;
Comisario de la Federación de Colegios de Valuadores A. C.

PLANTEAMIENTO DEL CASO
Abordar este tema es obligado en virtud de que a
últimas fechas es muy comentado en varios
espacios (reuniones de colegios de valuadores,
congresos nacionales, foros, paneles, etc.) y la
mayoría de las veces los valuadores profesionales se
quejan de los honorarios tan bajos que, en
ocasiones reciben por el pago de su trabajo, sobre
todo cuando lo que se está valuando asume un valor
comercial bajo y en ocasiones son muchos los
requisitos que debe cumplir el avalúo y muy
frecuentemente mucha la tramitología que hay que
llevar a cabo.
Por lo anterior, me parece que es un tema de la más
alta prioridad e importancia el poder abordarlo,
sobre todo ponerlo en la mesa de la discusión a
nivel nacional, tal y como lo hicimos varios
compañeros en la sede del Colegio de Valuadores
del Estado de Aguascalientes, en fecha reciente.
Seguramente que al leer estos párrafos, muchos de
los valuadores coincidirán conmigo en el sentido de
que el valuador deberá ser reivindicado en cuanto a
sus honorarios, deberá ser mejor pagado, lo que
seguramente repercutirá en un servicio de mayor
calidad.
PREPARACIÓN ACADÉMICA DE UN
VALUADOR PROFESIONAL
Sabemos que en algunos países, los valuadores o
tasadores, (como se les llama en varios lugares), no
cuentan con la preparación académica a nivel de
posgrado que se tiene en México, sin embargo
cuentan con otras herramientas que les ayudan a
hacer bien su trabajo. En México la valuación por
muchos años se llevó a cabo por Ingenieros Civiles
y Arquitectos solamente con nivel de licenciatura y
en muchos de los casos se preparaban de forma
autodidacta, y en la práctica, seguramente
cometiendo errores al principio de su ejercicio; sin
embargo, poco a poco la actividad valuatoria se fue
profesionalizando a través de cursos que las
agrupaciones de valuadores ofrecían a sus
agremiados, hasta llegar al día de hoy, donde más de
30 universidades entre públicas y privadas del país
ofrecen especialidades y maestrías en Valuación,
con lo cual los egresados una vez que se incorporan
al mercado laboral y después de un tiempo de
ejercicio profesional, seguramente podrán brindar
servicios valuatorios de calidad en beneficio de la
sociedad.
METODOLOGÍA PARA ELABORAR UN
AVALÚO
Voy a referirme en este artículo a la metodología
que se sigue para llevar a cabo el avalúo de un
inmueble, con el propósito de recordar todo el
proceso que tiene que llevar a cabo un valuador
para elaborar un avalúo. Antes de llevar a cabo un
avalúo, es necesario contar como mínimo con la
siguiente documentación:
1. Escritura de propiedad
2. Boleta del predial
3. Boleta de la cuenta de agua
4. Plano arquitectónico (si tiene construcciones)
5. Dependiendo del caso, se podrá conocer sobre
los Planes y Programas de Desarrollo Urbano,
Información Cartográfica digital, etc.
Posteriormente el Valuador se constituye en el
inmueble para conocer un número importante de
variables, a través de la inspección ocular, siendo
estos elementos los que finalmente van a repercutir
directamente en el valor al inmueble; por ejemplo
se conocerá la zona, ubicación, vías de acceso y su
importancia, topografía, forma del terreno,
construcciones existentes, proyecto, estado de
conservación, tipos de construcción apreciados,
instalaciones especiales, elementos accesorios y
obras complementarias, presencia de fallas
geológicas, afectaciones y restricciones, etc.,
levantando además las imágenes fotográficas que
sean necesarias, del inmueble y de los comparables
utilizados y si el avalúo es para INFONAVIT y
FOVISSSTE, además se deben agregar imágenes de
las ecotecnologías con que cuente la vivienda.
Es recomendable que el valuador se haga
acompañar de personal de su confianza para que
lo apoye en la obtención de esa información, tal
es el caso de aquellos inmuebles alejados de las
manchas urbanas; los que cuentan con varios
tipos de construcción, los que no tienen plano
arquitectónico, etc. por lo que el auxiliar podrá
apoyar en el levantamiento de medidas y
superficies, toma de fotografías, etc.; con lo cual
el valuador proyecta mayor profesionalismo en
su actividad.
Ya en la oficina el valuador deberá llevar a cabo la
investigación de mercado, sobre los comprables
que haya seleccionado, captura de información
en los formatos de acuerdo al tipo de avalúo de
que se trate, envío de borrador para validación
por parte del controlador, impresión y envío del
documento en físico.
A raíz de los comentarios surgidos
por varios compañeros, en el
sentido de que se debe
profesionalizar el pago a los
valuadores, en fecha reciente, el
Colegio de Valuadores del estado
de Aguascalientes, realizó un
ejercicio para calcular el costo
mínimo de un avalúo para una casa económica,
donde se consideraron todos los elementos que
intervienen en la realización del avalúo, llegando
a la conclusión que el costo rebasa los $1,200.00
(UN MIL DOSCIENTOS PESOS 00/100 M.N.)
¿PARA QUIÉN TRABAJA UN VALUADOR?
Los valuadores prestan sus servicios
profesionales, entre otros, para:
1. Instituciones financieras (bancos)#
2. Instituciones de orden gubernamental como el
INFONAVIT, INDAABIN, etc.
3. Gobierno federal, como la Secretaría de Hacienda
y Crédito Público, Secretaría de la Reforma
Agraria, y otras.
4. El poder Judicial de la Federación y los Tribunales
Superiores de Justicia de los Estados.
5. Los gobiernos de los estados y/o municipios, para
fines diversos
6. Trámites de fianzas y seguros.
7. Particulares con fines de compraventa, y/o
empresas para actualizar sus activos y otros.
Naturalmente que hay otras instancias donde el
valuador puede prestar sus servicios, pero
refiriéndonos solamente a los casos anteriores,
considero que un volumen importante de avalúos
son dirigidos a instituciones, y los honorarios
que reciben los valuadores como pago de sus
servicios, están perfectamente establecidos por
esas instituciones, y el valuador no puede de
forma individual ni colectivamente solicitar
mejores dividendos por sus
servicios.
El segundo ámbito de
desarrollo del trabajo valuatorio
comprende un volumen más
reducido, siendo aquéllos
solicitados por particulares,
empresas, afianzadoras,
dependencias de gobierno, etc., donde al
valuador establece aparentemente de forma libre
sus honorarios por el trabajo realizado; sin
embargo, la realidad es que en muchos casos los
honorarios son regateados por quien solicita el
avalúo, argumentando mil cosas o bien los
mismos valuadores, orillados probablemente por
la difícil situación económica ofrecen sus
servicios por un raquítico pago de honorarios, en
perjuicio de la actividad valuatoria en general.
CONSIDERACIONES
Por lo antes expuesto, lo cierto es que de una o
de otra forma, en la mayoría de los casos, los
valuadores profesionales se encuentran limitados
para poder defender un pago justo por los
servicios prestados, ya que si nos referimos al
primer caso no pueden de forma
individual ni en grupo demandar un
mejor pago a las instituciones a las cuales
prestan sus servicios, porque esas
instituciones cuentan con aranceles
establecidos y los valuadores muchas
veces reciben porcentajes muy bajos de
lo que la institución cobra al cliente.
Respecto del segundo caso, donde
aparentemente tienen la libertad de
establecer sus propios honorarios en
avalúos que son para particulares, sucede
que no hay homogeneidad entre lo que
cobran los valuadores de la región y
muchas veces se ven obligados a cobrar
menos, porque existe una competencia
desleal con sus mismos compañeros
valuadores, por lo que el valuador cobra
menos o se queda fuera del mercado.
CONCLUSION
Por lo anterior, propongo:
1. Para el caso donde los valuadores
prestan sus servicios a instituciones
financieras, INFONAVIT,
INDAABIN, etc., las agrupaciones
de valuadores reconocidas a nivel
nacional, como la Federación de
Colegios de Valuadores A. C.
(FECOVAL), podrían intervenir a
nombre de los agremiados para llevar
a cabo pláticas con los directivos de
las instituciones para lograr acuerdos
que contribuyan a mejorar la
retribución económica por sus
servicios; no dudo que ya hayan
iniciado el diálogo, porque sé que los
directivos de FECOVAL son
personas comprometidas con los
valuadores, pero los invito a continuar
adelante en la búsqueda de un mejor
posicionamiento para el valuador.
2. En el caso del ejercicio libre de la
profesión, es decir, donde hay cierta
libertad para el cobro de honorarios,
mi propuesta es que los Presidentes
de los Colegios pongan en la mesa de
la discusión este tema, para que
establezcan acuerdos con los socios
de esos colegios en el sentido de
respetar un cobro mínimo por los
servicios que prestan. Cuando en una
entidad exista más de un colegio, se
recomienda platicar con los directivos
de los otros colegios para apoyar la
propuesta, ya que al final los
resultados serán benéficos para todos.