Ponencia presentada por el Ing. Jesús Orenday, ganadora del 3er lugar en el congraso Nacional de Valuación 2011, en Morelia, Mich.

El trabajo se refiere al avalúo de las tierras que fueron afectadas por la construcción de la presa “Presidente Plutarco Elías Calles”, ubicada en el Municipio de San José de Gracia, en Aguascalientes, que se terminó de construir en 1928.

Después de varios litigios desarrollados de entonces a la fecha, el Tribunal Agrario ordenó la indemnización a los comuneros; correspondió al Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) hacer el avalúo para que la autoridad Federal hiciera el pago correspondiente. A raíz de la inconformidad presentada por los afectados por el avalúo realizado, el grupo de comuneros decidió solicitar un nuevo trabajo en los términos establecidos por el Tribunal Agrario. Este último avalúo es el que aquí se presenta.

Objetivo


Dar a conocer la metodología utilizada para establecer el valor de la tierras afectadas a los comuneros del poblado San José de Gracia, Aguascalientes, por la construcción de la presa Presidente Plutarco Elías Calles, cuando se creó el primer distrito de riego del país.

PROBLEMÁTICA PARA ENCONTRAR COMPARABLES PARA EL AÑO 1926

El Tribunal Agrario ordenó determinar el valor de las tierras primeramente para el año 1926, fecha en que se produjo la afectación, y posteriormente transportar ese valor al presente para actualizar el valor, aplicando los Índices Nacionales de Precios al Consumidor

Para llevar a cabo lo anterior, se utilizó el método o enfoque de mercado, y para ello era necesario seleccionar los comparables que se utilizarían para una vez hecha la homologación respectiva, obtener el valor comercial de las tierras afectadas para el año 1926.


Por el tiempo transcurrido tan grande desde el año 1926 a la fecha, no fue posible encontrar información respecto de operaciones de compraventa de terrenos con características semejantes, no obstante haber acudido a Notarías Públicas, Catastro, instituciones de gobierno, etc.

Con relación a lo anterior, considero que aunque se hubieran encontrado datos de operaciones de compraventa, por ejemplo de escritura, esta información normalmente no refleja valores comerciales, por lo tanto el tomar estos datos como válidos, nos llevarían a resultados irreales.


Por la problemática encontrada, se optó por seguir la forma tradicional que consiste en buscar comprables de terrenos que en este momento se están comercializando, de los tres tipos de calidad, como son riego, temporal y agostadero, llevar a cabo la homologación respectiva y proceder a transportar el valor hasta el año 1926, año en que se produce la afectación, a través de los Índices Nacionales de Precios al Consumidor.

Como los índices aparecen a partir de 1950, se optó por manejar los Índices Nacionales de Precios al Mayoreo, hasta llegar año 1926, como se ordenó en la Resolución del Tribunal Agrario.

CONCLUSIONES


A).- Para el año 1926, $562,920.00 (QUINIENTOS SESENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS VEINTE PESOS 00/100 M. N.);
 
B).- Para el año 2010, $47’144,000.00 (CUARENTA Y SIETE MILLONES, CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL PESOS 00/100 M. N.)


COMENTARIOS FINALES


EL PRESENTE TRABAJO FUE UNA APLICACIÓN IMPORTANTE EN EL RAMO DE LA VALUACIÓN AGROPECUARIA QUE REQUIRIÓ PONER EN PRÁCTICA CONOCIMIENTOS, TÉCNICAS Y EXPERIENCIAS DE DIFERENTES ÁMBITOS QUE VAN MAS HAYÁ DE LOS ASPECTOS COTIDIANOS, PORQUE FUE NECESARIO REALIZAR INVESTIGACIONES DOCUMENTALES, HISTÓRICAS, TRABAJOS DE CAMPO, Y OTROS.


EL TRABAJO EN SÍ, FUE MUY ENRIQUECEDOR, YA QUE SE RECIBIÓ RETROALIMENTACIÓN DE PERSONAS QUE TIENEN RELACIÓN CON LA VALUACIÓN, PERO TAMBIÉN DE HISTORIADORES Y ABOGADOS .


ATENDIENDO A ASPECTOS TÉCNICOS, EL PRINCIPAL PROBLEMA QUE SE TUVO, FUE NO ENCONTRAR LOS COMPARABLES PARA LA FECHA EN QUE SE PRODUJO LA AFECTACIÓN (1926), Y HACER EL AVALÚO COMO SE ORDENÓ POR PARTE DEL TRIBUNAL AGRARIO.

Presentacion26OctPonenciaPresaCallesMorelia.ppt